ЕЩЕ ОДИН ШАГ К ИПОТЕКЕ ОНЛАЙН

Президент России Владимир Путин поставил подпись под ФЗ-328, вносящим поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в конце ноября. Во всех публичных обсуждениях подписанный законопроект назывался «Об обращении электронных закладных в сфере ипотечного кредитования».

ДЕЙСТВУЮЩИЙ ПОРЯДОК

В силу поправки вступят с 1 июля 2018 года.

Нынешний же порядок обращения бумажных закладных выглядит следующим образом. Ипотечный заемщик подписывает эту бумагу при заключении кредитного договора, далее она регистрируется в госорганах.

Сама бумага не содержит ничего оригинального: кратко перечисляются условия договора, параметры передаваемого в залог имущества и еще ряд подробностей (см. справку), среди которых индивидуальный номер. В частности, этот номер вписывается в уведомления об ежемесячных платежах. Кстати, если впоследствии в кредитном договоре и закладной обнаружатся разночтения, то они будут трактоваться в пользу закладной.

Бумага хранится в банке. И он вправе привлекать под ее залог новые деньги на открытом рынке. Уточним, выпуск закладной – это право кредитора, а не обязанность. Но подавляющее большинство кредиторов закладные выпускает.

А к заемщику документ возвращается после полного погашения кредита. При этом банк ставит на документе пометку, что к такой-то дате все обязательства выполнены. И заемщик на основании этой бумаги снимает в Росреестре обременение с жилья.

ВАЖНО!

Ипотека считается погашенной не после перечисления последнего платежа, а с момента снятия обременения.

Между тем действующий порядок отличается определенным несовершенством. Закладная фигурирует во всех документах, связанных с ипотечными расчетами: хоть через ячейку, хоть через аккредитив. И если закладная не будет представлена в регистрирующий орган, сделка считается незавершенной.

Однако нередки случаи, когда договор о купле-продаже регистрируется, а про закладную забывают. Это впоследствии заставляет покупателя квартиры понервничать. Бывает, в документе допускается ошибка – и на исправление уходит длительное время.

ЧТО ДАЕТ ЭЛЕКТРОННАЯ ЗАКЛАДНАЯ

Со своей стороны, подписанный президентом ФЗ-328 регламентирует правила выпуска и обращения такой ценной бумаги, как электронная закладная, и как минимум по четырем позициям обещает усовершенствовать российский ипотечный рынок.

Во-первых, все опрошенные БН специалисты единодушно отмечают, что введение электронной закладной обезопасит сделки от типично «бумажных» ошибок. Электронная закладная позволяет избежать ситуаций, когда на нескольких бумажных носителях сосуществует разная информация.  

Во-вторых, эксперты единогласно заявляют об удобстве нового формата. Появление электронных закладных – это сокращение срока регистрации сделки и упрощение доступа к информации по ней.

Появится значительная экономия времени как для банков, так и для клиентов. В том числе – не нужно будет выезжать в МФЦ на регистрацию или погашение закладной: все будет производиться дистанционно.

Введение электронных закладных существенно упрощает задачу регистрации, хранения и внесения изменений в данные, указанные в закладной. Плюс увеличивается информационная открытость рынка сделок с недвижимым имуществом.

По большому счету, это нововведение является очередным шагом к появлению «ипотеки онлайн», то есть получения жилищного кредита без единого визита в банк.

Третье преимущество электронного формата заключается в упрощении для банкиров операций по секьюритизации ипотечного портфеля.

В-четвертых, электронный формат упростит электронную регистрацию сделок с недвижимостью на менее стандартизированном, чем первичка, вторичном рынке.